テレビやインターネットを開くとよく目に入る「インボイス制度」
名前自体はよく聞くけれど、消費税の関連の制度ってくらいしか知らない。というか個人でやってる賃貸業だし、あんまり関係ないでしょ？と、思われる方も多いのではないでしょうか。
このインボイス制度、かなり賃貸業に影響してきます！
2023年10月1日より導入されるので、今のうちに知っておきましょう！
１.そもそもインボイスとは？
そもそもインボイス制度のインボイスって何？というのが最初に来ると思います。
実際に辞書などで調べると、『請求書』や『領収書』と出てくると思います。
とはいえ普通の請求書や領収書の事ではございません。
インボイスとは、消費税法の要件を満たした『適格請求書』の事を指しているのです。
つまり、インボイス制度とは請求書や領収書に関する新しい制度という事になります。
どういう制度なのかを詳しくお話しする前に、ポイントを２つ、予め押さえておきましょう。
1.消費税が8％か10％かを正確に請求書やレシート、領収書に表示すること
2.インボイスを発行する為には、自らも消費税を申告・納税しなければならない。
上記２点です。
詳しく解説していきます。
インボイス制度が適用されるために記載しなければならない事
一つ目のポイントは既に施工されている消費税の軽減税率の問題ですね。
例えば軽減税率対象の食料品と、対象外の嗜好品を同時に購入した時、8％と10％が混同しているので、それぞれの区分を請求書やレシート等に正確に記載するという事です。
それ以外にも記載が必要な項目がある為、簡単にまとめました。
①インボイス発行事業者の名称と登録番号
②取引年月日
③取引内容、軽減税率対象か否か
④税率ごとの消費税額
⑤税率ごとに分けて合計した金額と税率
⑥領収等書類の交付を受ける事業者の名前 ※不特定多数等状況によっては不要の場合アリ
以上６点が必要になってきます。
更に文章や表だとイメージも沸き辛いと思いますので、コンビニで貰うレシート風の画像を用意してみました。
大体このような見た目になります。
レシートだけ見るとほぼ変わらないように見えますね。
しかし、この冒頭部分にあるTから始まる登録番号が大きなポイントとなってきます。
こちらの登録番号を取得する為には、二つ目のポイントである「自らも消費税を申告・納税しなければならない。」という部分に繋がってきます。
インボイスを発行する為には消費税の申告・納税が必要！？
二つ目のポイントである「インボイスを発行する為には、自らも消費税を申告・納税しなければならない。」という事はどういう事なのか？
こちらを一言で言うと「登録番号を取得する為には税務署に登録申請が必要」という事です。
インボイスの記載事項①の登録番号を取得する為には、予め税務署に登録申請が必要で、登録すると消費税の申告義務が必ず発生する！
今までですと、個人事業者の場合は前々年の、法人の場合は前々事業年度における課税売上高が1000万円未満だった場合は消費税の確定申告が免除されておりましたが、インボイスを発行する為には免除されていた事業者、法人でも申告が必要となります。
まとめますと
インボイスを発行する為には登録番号が必要
↓
登録番号の取得には予め税務署に登録申請が必要
↓
税務署の登録申請には消費税の申告・納税が必要
このような流れになっております。
２.インボイスで何が変わる？やらなくてもいいの？
さて、前項でインボイスの概要を説明いたしましたが、それを見た方はこう思いませんか？
「単純に支出が増える！やらなくてもいいんじゃないの？」
実際、インボイスを発行しないという選択も勿論出来ます。
ですが発行しない事によるデメリットも勿論ございます。これからどのような事が起こるのかを解説いたしますので、それを理解した上で判断していただければと思います。
インボイス制度によって税負担が増える！？そのからくりについて
インボイス制度が始まると、税負担が増えると言われております。
それを理解するにはまず、消費税の仕組みについて説明させていただきます。
普段何気なく支払っている消費税ですが、税務署に納める金額は
「お客様から受け取った消費税－仕入れに支払った消費税」
で、計算されております。
分かりやすく本を売買した時の場合を例として、どのように消費税が納付されるのかを見てみましょう。
とある本屋さんが、①本を550円（税込）で仕入れて②1,100円（税込）で売り上げた場合、『100円－50円（お客様から受け取った消費税－仕入れに支払った消費税）＝50円』という計算をして、③50円を税務署に納めます。
消費税は納付されるまでに、こういった流れを辿る事になります。
インボイス制度が導入され、インボイスを交付されなかった場合を図解しましょう。
とある本屋さんが①本を550円（税込）で仕入れたものの、仕入先が登録番号等記載された請求書を発行しておらず（または発行出来ず）、本屋さんがインボイスを受け取る事が出来ませんでした。
そうすると仕入れの際に支払った50円の控除が出来ない為、税務署に納付する消費税は③100円となります
インボイス対応請求書を受け取れていたら100円－50円＝50円で済んでいたものの、100円－0円＝100円となり、50円損してしまう事態が発生しております。
乱暴ではありますが、分かりやすく翻訳しますと
「消費税控除を受けたいならば、インボイスを貰って下さいね。」
という事です。
そして前述しました通り、インボイスを交付するには消費税の確定申告を税務署にする必要があります。
ではインボイスを交付できれば消費税を差し引ける！となりますが、ここで前項にて説明しました『インボイスを発行する為には、自らも消費税を申告・納税しなければならない。』という部分が関わってくるわけです。
【消費税の控除を受けるにはインボイスを交付されなければならない。】
↓
【インボイスを交付するには消費税の申告・納税が必要。】
↓
【今まで消費税の申告が不要だった事業者もインボイスを発行する為には消費税の申告・納税が必要。】
↓
【税負担が増える】
これが税負担が増えるというからくりなのです。
不動産賃貸業にかかる消費税ってどんなもの？
次に、インボイス制度の導入による不動産賃貸業の影響を考えていきましょう。
まず、不動産賃貸業において消費税がかかるものとかからないものがあります。
消費税がかかるものを〇、かからないものを×にしておりますので、以下のリストをご参照下さい。（駐車場は少々特殊なので、リストから除外しておりますが、下でしっかり解説しております！）
・家賃
基本的には住居にはかからず、店舗や事務所には必ずかかります。
ただし住居でも1ヶ月未満の契約だと住居でも消費税がかかります。
・敷金（保証金）
基本的には住居でも事務所でも消費税はかかりません。担保としてオーナー様に預けて、解約時返金する預り金という名目だからです。
ただし、テナント等の契約で、償却や敷引きが設定されているものに関しては消費税がその分だけかかります。
保証金5ヶ月・償却1ヶ月となっていたら1ヶ月分に消費税がかかる計算になります。
・礼金
住居の場合は消費税がかかりませんが、事務所や店舗の場合は消費税がかかります。
・仲介手数料
仲介手数料はサービスの対価として支払うお金なので、住居でも事務所でも消費税がかかります。
・保証委託料
住居の場合は消費税がかかりませんが、事務所や店舗の場合は消費税がかかります。
・火災保険料
火災保険に加入する時にかかる保険のお金なので、住居でも事務所でも消費税がかかりません
・鍵交換費用
鍵交換費用は、交換の際に新たな鍵の購入をする為住居でも事務所でも消費税がかかります。
・更新料
住居の場合は消費税がかかりませんが、事務所や店舗の場合は消費税がかかります。
・事務手数料
仲介手数料と同様に、契約や更新の手続きをするサービスの対価として支払うものなので、住居でも事務所でも消費税がかかります。
・駐車場
駐車場の場合少々特殊で、戸建ての貸家等、契約書が一枚で駐車場代金が家賃に含まれている場合は消費税がかかりません。
しかし、付属駐車場として物件とは別に駐車場の契約をする場合は消費税がかかります。
また、貸地や青空駐車場の場合は「土地を借りている」という考え方になる為消費税はかかりませんが、ロープで区画分けをしている、アスファルトで舗装されている等整備をされている場合は、駐車場（施設）と見なされ消費税がかかります。
インボイス制度が不動産賃貸業へ与える影響、やらないとどうなる？
さて、不動産賃貸業にかかる消費税を理解した上で、考えられる影響としては
1.競争力の低下
2.法人化による節税効果の減少
3.出口戦略が狭まる
という事が考えられます。
どういうことなのか？それをこれから解説していきます。
インボイスによって物件の競争力が低下する！？
オーナー様がインボイス発行事業者の登録をしていない場合、インボイスの発行が出来ないので事務所や駐車場の家賃（駐車料）にかかる消費税の仕入額控除が出来ません。
そうなると借りていただいているテナントは消費税の負担額が増えてしまいます。
その結果、予想される行動としては
・賃料減額交渉
・インボイス対応物件への移転
の二つが予想されます。
既に営業中のテナントですと、移転には大きなコストがかかる為、賃料減額交渉が現実的なのでまだ比較的ダメージは少ないと見られますが、募集中の物件だった場合は、オーナーがインボイス対応できる物件を優先する可能性があります。
仮に条件がほぼ同じでも、テナントの負担が増える為、インボイス対応が出来るか否かで申し込みが入るか否かが決まってしまう事になります。
法人化の節税効果が薄まる！？
賃貸経営の節税の定番と言えば法人化。オーナー自身が代表となる管理会社を設立する方法です。
例えばオーナー所有の不動産の管理を自身の管理会社に委託して、管理料を支払う方式がありますが、オーナー（個人）を課税事業者に、管理会社を免税事業者にする事により、管理料にかかる消費税について仕入額控除を行えるが、管理会社は消費税の納税義務が無いという裏ワザのようなやり方が今まではありました。
しかしインボイス制度が導入される事により、免税事業者（インボイス非対応）の管理会社からの請求書では消費税の仕入額控除が出来なくなるので、上記のやり方が使えなくなり、節税効果が弱まると言われております。
インボイス制度施行で出口戦略が狭まる！？
賃貸経営の出口戦略として代表的なものといえば売却になるかと思われます。
しかしここにもインボイスの影響が大きく影響してきます。
前提として土地の売却は消費税が非課税なのですが、建物の売却価格には消費税がしっかりとかかってきます。
今までですと、免税事業者が不動産を売却した場合、建物分の消費税を納税する必要が無いのがメリットでした。
しかし今後はインボイス非対応の免税事業者ですと、買主が消費税の仕入額控除が出来なくなる為、購入をやめる可能性もあります。
とはいえインボイス対応の課税事業者となると少なくない消費税を支払う必要がある為、大きな決断を迫られる必要が出てきます。
ちなみに買主が一般の個人や免税事業者でしたら取引に影響はありません。買主が課税事業者の場合のみ影響が出てきます。
このように考えると購入層が薄くなるという可能性もあります。
今まで免税事業者だったオーナー様はどのように対応したらいいのか
ここまでインボイス制度の仕組み、考えられる可能性を解説してきましたが、実際今まで免税事業者だったオーナー様は、どのように対応したらいいのでしょうか？
様々なパターンが考えられるので、一つずつ確認してみましょう。
1.消費税が非課税の収入である場合
アパート、マンションを住居として貸している場合の家賃収入、土地を何もせず貸地として貸し出している場合等、消費税が非課税の場合はインボイスを発行する必要が無いのでご安心ください。
2.消費税の収入はあるがテナント、借主が免税事業者の場合
次に事務所や店舗の賃貸で収入があるものの、主なテナントが免税事業者だった場合は、テナント側が仕入税額控除をする必要が無い為、オーナー様がインボイスを発行する必要がありません。
3.テナント、借主が課税事業者
貸店舗、駐車場等の消費税課税対象の収入があり、借主が課税事業者の場合はインボイス対策を検討する必要が出てきます。
対策パターンとしては二つ、「インボイスの登録を行う」「賃料を減額する」があります。
・インボイスの登録を行う
一つ目は税務署に申告してインボイスの登録を行う事です。
納税義務が発生してしまい、収入が落ちてはしまいますが、借主側が仕入税額控除が出来るようになる為、競争力の維持が出来るという無視できないメリットがあります。
主に店舗・事務所・駐車場をお持ちで、今後も事業の拡大を狙っていきたい場合は前向きにご検討ください。
・賃料を減額する
登録をしていないとインボイスの発行は出来ません。
これまで通りの賃料に消費税を乗せて請求していると、借主側は消費税分を仕入税額控除出来ない為、消費税相当額の賃料減額交渉をされる可能性が高いです。
他のライバル物件のオーナーがインボイスを発行できると、そちら側に流れて客離れに繋がる為、減額交渉に応じる事も検討する必要が出てきます。
どちらのパターンを選択するのか？どちらを選べばいいのかは、オーナー様ご自身の今後や状況によって大きく左右されます。
所有物件の種類、売上規模、住居契約か事務所契約か等を全て勘案して決めていく必要があります。
3.まとめ
いかがでしたか？
インボイス制度は単なる消費税の制度変更だけではなく、今後の不動産賃貸業の運営戦略的にも大きく関わってくる制度になっております。
登録する・しないを決めるにしても、オーナー様の今後を加味してお考えいただければと思います。
もし、判断にお困りの場合や今後のご相談等ございましたら、是非弊社にお問い合わせ下さい。
コメント